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全球房價無泡沫漲勢仍將持續 未來三年內保持升勢

發布時間:2014-02-28 09:51

      “全球各市場表現各不相同,但總體趨勢是共通的,房價正不斷上漲,而且未來兩三年內都會保持升勢。”仲量聯行總裁兼首席執行官戴柯凌(ColinDyer)在冬季達沃斯論壇期間接受《第一財經日報》記者專訪時表示。

  即便全球多數一線城市房價已回到危機前水平,但在戴柯凌看來,全球房地產市場并不存在資產泡沫,價格只是回歸到了供求平衡的水平。

  與不少中國房價“泡沫論”相反,戴柯凌認為中國房價也沒有泡沫,而且房價會繼續上升:“就目前而言,我認為一切跡象都表明中國房價將繼續上升,因為新建住房還沒有完全達到滿足需求的水平。”他認為,中國解決房價增長過快的真正辦法應該是增加土地供給以供住房建設,從而使供需平衡。

  第一財經日報:你認為世界范圍內是否存在資產泡沫?

  戴柯凌:我并不認為存在資產泡沫,價格只是回歸到了供求平衡的水平。此外,與2006、2007年相比,目前在購房方面的債務比例不高,因為銀行對貸款和貸款對象都十分謹慎。因此我相信現在的購房需求是實實在在的,是由自有資金驅動的。因此我們預計房價在短期將繼續上升。

  一些經濟學家稱,中國香港、新加坡、上海(樓盤)房價很高,但這主要是由于市場情緒好轉帶來的價格修正,因此我并不認為目前存在泡沫。本輪房地產周期還有三至四年,因此價格在這段時間內很可能會繼續走高。但有時也不能排除定價過高的現象出現。

  日報:有趣的是,你認為中國不存在房產泡沫,因為許多中國經濟學家都相信中國存在泡沫,他們甚至發出警告稱隨著中國利率上升,房產泡沫可能馬上就會破滅。你如何看待這個觀點?

  戴柯凌:最初影響是需求減少,之后會導致房價出現回落,但我認為這要經過很長一段時間。更令人擔憂的問題是中國的非銀行借貸,即影子銀行系統。因為目前我們尚不清楚其規模大小、流動性以及具體表現,沒有數據以供參考。

  我認為最令人擔憂的是,中國政府看似成功采取了相關措施整頓銀行業,但影子銀行這個領域是難以掌控的,這是一個棘手難題。要試圖去理清其脈絡并制定一系列監管框架,這對中國而言是當務之急。事實表明,中國去年對商業地產的直接投資規??涨?,高達250億美元。即使在2007年,這一投資額也僅為80億美元。此外,中國的商業地產流動性也大幅提升。

  日報:許多中國企業正將目光投向海外地產市場,你對此有何觀察?

  戴柯凌:現在有許多高凈值個人或者本身并非經營房地產的企業希望投資海外房產,其中不乏一些國有企業。在我們的清單上就有30家中國企業希望去美國購買房產,他們已經找我們來咨詢項目,他們對美國和歐洲市場很感興趣。這一勢頭興起之快讓人咋舌,而且儼然已成流行趨勢。我對這些中國投資者的告誡是,千萬要謹慎。我見過一些投資者,他們對于包括美國在內的任何海外市場都沒有投資經驗。投資本國市場實屬正常,但當這些公司一旦放手海外,第一件事難免就是犯下大錯。因此中國投資者一定要明智地聽取好的建議和選擇對的合作伙伴,理解中美市場差異。一些中國地產開發商問,你們能否介紹一個城鎮開發項目?我們只能說,在美國其實根本沒有什么城鎮開發項目,最多就是一個小型的明年發展計劃,但其規模絕對比不上中國城鎮發展規模。在中國奏效的事情在美國不一定可行,這是一例。

  日報:除了了解各個市場的區別,還有什么挑戰?還有什么注意事項?

  戴柯凌:選擇合作伙伴要謹慎。要意識到商業模式上的不同,要了解交易的特點就是速度快。很多國家都擔心在中國做生意要花很長時間建立人際關系網絡。同理,對于中國企業而言,如何跳過長期人脈的搭建、直接選擇合作伙伴展開業務可謂是相當大的挑戰。還有一個建議就是從小額投資入手、以學習為主。不要開始就盯著1億美元的大單不放,可以先嘗試2000萬美元的單子,從中學習、構建交易網絡。當然,我們十分樂意為中國企業提供幫助,這也是我們的專業領域。

  日報:在美國,一些經濟學家甚至是美聯儲官員也開始擔憂美國房產市場存在的泡沫。美聯儲已經開始收緊QE,這對美國房地產市場將有何影響?

  戴柯凌:泡沫只存在于一些紐約和舊金山的高端住宅地產,那些售價超過500萬美元的房子,泡沫正在積累。在普通市場,房價有所復蘇,但絕不存在泡沫。如果美聯儲看到泡沫形成,就可以通過退出或縮減QE來吸收大量市場流動性,也可以采取加息。他們有許多杠桿來防止泡沫出現。我目前較為擔憂的是,如果未來發生了另一場危機,由于目前利率如此之低,美聯儲將無法通過降息來刺激經濟,而且他們已經通過QE向市場釋放了大量流動性,如果明天發生危機,他們無法再次采取相同措施刺激市場。因此,他們必須加息或退出QE來重新獲得一些必要的貨幣政策工具,以備不時之需。

  日報:美聯儲縮減量化寬松(QE)以及未來可能加息會對房地產行業帶來怎樣的影響?

  戴柯凌:我認為縮減QE將會循序漸進地進行。因此我不認為這會影響到我們。美聯儲開始削減QE,而經濟增長也已回升,兩者相互抵消。利率方面,我們認為利率上升100個基點的話,房地產投資和銷售市場不會有任何問題。如果利率上升150到200個基點,則會帶來一定影響。人們會放緩投資步伐,持觀望態度,思考是否能夠承擔負債投資的利率代價。但要達到這個利率水平,至少還需要兩年時間。

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